"사기를 치면 쇠고랑 찬다구요?"
"경찰 출동한다구요?"
"그래서 사기 당할일이 없다구요?"
이는 순진해서 모르는 말이다.
[공공투데이 서울=강문정 기자] 11일 앞서 보도했던 김씨 처럼, 기획부동산 사기는 당한 후 오랜 시일이 지나서야 사기를 당했다고 눈치채는 경우가 허다하다. 심지어 사기를 당했는지도 모르는 경우까지 있어 정확한 지식이 없으면 당하기 쉽상이다. 많은 사람들이 부동산 사기에 대해 경계하고 있는데도 기획부동산으로 인한 피해 사례가 속출하고 있다.
기획부동산이란 일정 규모의 부동산을 매입한 후에 이를 소규모로 분할해 분양하는 방식으로 일명 '분할 분양'을 말한다. 즉 개발 가능성이 작은 토지를 매수한 후, 허위과장 광고나 기타 다양한 방법을 동원해 소비자에게 고가로 분할 분양해 부당한 이득을 취하는 방식을 말한다.
공공투데이는 지난달 4일 '내 땅인줄 알고 샀는데...알고보니 공동명의 황당' 이란 제목으로 기획보도 한데 이어 11일에는 실제 한 남성이 기획부동산 사기를 당한 '기획부동산 사기 꿈틀...치고 빠지는 먹튀에 당했다' 는 제하의 제목으로 단독 보도 했다.
최근 정부의 집값 부동산 안정화 대책이 실패하자 이 틈을 노린 기획부동산 사기꾼들이 헐값에 사들인 임야 등의 토지를 매입해 10배 이상의 비싼 값을 매겨 수십에서 수백여명의 공동 소유권 등록이 가능한 허점을 노려, 마치 개인 분할 등록을 해주는 것처럼 속여 팔아, 피해자가 점차 증가하고 있는 것으로 전망했다.
이에 본지는 기획부동산 사기와 관련된 피해자를 최소화 하기 위한 사례와 정보의 필요성을 감안, 심층기획 보도를 이어 갔다.
헐값에 사들여 수십배 폭리
개발이 어려운 토지를 싼 값에 매입한 후, 분할해 여러 사람에게 높은 가격에 분양하는 사건이 대부분이다. 실제로 용도가 보전녹지지역인 토지나 간척지 일대 토지는 보통 개발행위를 할 수 없는데, 마치 개발 할 수 있는 것처럼 속여서 시세보다 40~50배 이상의 가격으로 팔아 폭리를 취한다. 지난 5월에는 경기도 양평 등에서 산림을 훼손하고 전원주택단지를 조성해 73명에게 불법 분양하고 부당이익을 챙긴 기획부동산업자가 검찰에 적발 되기도 했다.
이런 기획부동산 사기를 막기위해서는 국토해양부 등이 제공하는 다양한 토지 관련 정보시스템을 활용해서, 공적장부 등을 확인해 실제 개발할수 있는 토지인지의 여부를 반드시 확인해야 한다. 이 가운데 토지대장 등은 '민원24' 사이트에서 발급 받을수 있다.
이런 '토지이용규제정보시스템'에서는 '용도지역, 지구 등의 지정 현황'과 '개발행위 제한 내용','토지이용계획 열람' 등 을 확인 할수 있다. 또 '한국토지정보시스템'에서도 '지적도(임야도) 등본 열람'과 '토지이용계획 열람' 등이 확인 가능하다. 그리고 '산지정보시스템' 역시 '필지정보(주소,면적,경사도,지형 등)'와 '위치정보','산지전용 인허가정보' 등이 확인 가능하다.
터무니 없는 수익성 과장호도
확인되지 않은 개발계획을 제시하며, 곧 땅값이 크게 오를 것이라고 소비자를 호도해 충동계약을 유도하는 사례도 많다. 해당 토지가 지자체가 추진 중인 개발계획과 직접 관련 있는 것처럼 선전하거나 확정되지 않은 개발계획을 마치 확정된 것처럼 과장한다. 최근에는 동계올림픽 개최지로 확정된 평창이나 인근의 원주, 행정기관 이전을 앞두고 있는 행정중심복합도시 예정지 및 그 인근에 교통망 확충계획 등 확인되지 않는 개발호재를 과장해서 광고하는 사례가 많아졌다. 이런경우 꼭 지자체의 도시 도로계획 담당부서에 문의해서 분양업체가 제시하는 개발계획에 대해 확인해 보는게 좋다. 무엇보다도 현지를 방문해서 부동산 현황을 직접 보고 사실관계를 파악하는 것이 중요하다. 현지의 중개업자에게 문의해 보는 것도 좋은 방법중에 하나다.
기획부동산은 실증할 수 없는 내용으로 교통사정 거리 등을 표현하거나, 터무니 없이 높은 수익성을 내세워 소비자를 현혹하기도 한다. 실제 ‘00IC 1분 거리’광고를 했지만, 사실은 18km 거리로 시속 70km로 달려도 15분 이상 소요되는 사례가 빈번하다. 또 '3~4년내 투자가치 200%', '전원주택지 시세 60%' 광고처럼 확인되지 않은 수익성과 시세차를 내세우는 경우도 많다.
이럴 경우 우선 대상 토지의 정확한 지번을 파악하고 현장답사를 해서 교통사정, 공시지가 등을 확인하는 것이 좋다. 뿐만 아니라 지도 로드뷰, 네이버 지도, 구글맵스 등을 통해서도 어느 정도 접근성, 현지 현황등을 파악할수 있다. 개별 공시지가는 민원24 사이트나 한국토지정보시스템에서 확인해 보는게 좋다. 다만 현장 방문이 어려우면 인터넷, 전화로 최대한 정확한 정보를 확인하는 노력이 필요하다.
신생 법인, 주소 자주 바뀌는지..
부동산중개업 무자격자가 세무서에 컨설팅으로 등록한 후 부동산 매매 임대차 등을 알선 하거나 부동산 관련 건축 토목업자가 마치 투자개발회사라도 된 것처럼 부동산 거래를 알선하는 경우도 있다. 그러나 이처럼 공인중개사 자격 없이 컨설팅, 투자개발을 가장해 부동산 중개 영업을 하는 것은 모두 불법이다. 이들 무자격자들은 대부분 분양 후 사업장을 폐쇄하거나 법인을 바꾸기 때문에 피해 발생시 구제하기 쉽지 않다.
이를 사전에 방지하기 위해서는 해당 법인의 법인등기부등본을 열람해서, 법인 설립일이나 소재지 변경사항을 확인해야 한다. 신생 법인이거나 소재지가 수시로 변경된 경우에는 각별히 주의할 필요가 있다. 법인 등기부 등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람할수 있다. 참고로 등록된 중개업자인지 확인 하려면 공인중개사에게 신분증을 제시 해 줄것을 요구해서 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증과 대조해 볼 필요가 있다. 등록관청(시군구)에 전화해서 적법하게 등록된 업체인지 문의할수 있고 인터넷(한국토지정보시스템)에서 '부동산종합정보', '부동산중개업정보', '등록확인' 등의 절차를 거쳐 확인도 가능하다.
또 현장 확인 없이 기획부동산의 권유만으로 토지를 매입했는데, 공유지분으로 등기가 되어 있어 토지 이용이 어려운 사례도 있다. 따라서 계약 할때 계약서에 소유관계 등이 어떻게 되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 가급적 변호사 등 전문가의 자문을 받아 보는 것이 확실한 방법이다.
국토해양부 관계자는 공공투데이와 전날(10일) 전화인터뷰에서 기획부동산 사기 예방과 관련 "무엇보다 평소에 과도한 수익률을 보장하는 토지매입 권유가 있을 경우에는 해당 법인이나 대상 토지의 현황 등에 대해 꼼꼼히 확인하는 태도가 필요하다" 고 일렀다.
이어 그는 "국토행양부에서는 공정거래위원회나 소비자단체 등과 협조해 기획부동산 관련 과장, 부당 광고 모니터링을 강화하는 등 소비자 피해가 최소화 되도록 노력하고 있다" 고 덧붙였다.
/강문정 기자
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