[공공투데이 서울=유성원 기자] 지난 한해 내집 마련을 위해 너도나도 안간힘을 쓰면서 부동산 시장의 거래량은 크게 증가했다. 아파트 청약 경쟁률도 고공행진을  이어갔다. 이런 부동산 시장 안정과 투기수요 억제를 위해 올해 정부는 부동산 매매에 따른 양도소득세와 보유세인 종합부동산세(종부세)의 세율을 높이기로 했다.

정부는 지난 12월 17일 조정대상지역(36곳)이 대거 발표되고 올해 2월 19일부터 새 아파트 전·월세를 금지하는 주택법 시행령 개정안을 발표했다. 이에 주택 처분기한과 각종 세율이 대폭 상승하게 돼 조정지역 36곳 발표로 인한 영향이 다소 클 것으로 보인다.

통상 취득세·양도세의 경우 조정지역 발표 이전에 계약하고 계약금을 입금시 비조정지역에 관한 혜택을 유지했다. 반면 보유세인 종부세의 경우 조정지역 발표 이전에 취득을 했더라도 내년부터 조정지역에 대한 세율을 적용하게 된다.

종부세는 1세대 1주택의 경우 9억원이 공제되고 보유기간, 연령별에 따라 장기보유공제가 가능하다. 그러나 2주택 이상은 6억원이 공제되고 보유기간, 연령별 혜택을 받을수 없게 된다. 조정지역으로 지정되면 종부세율은 기존 0.6-3.2%에서 1.2-6%로 2배 높아진 세금을 매년 부담해야 한다.

이렇게 될경우 세입예산안에 따르면 올해 3조3억원에서 조정대상지역이 36곳 추가돼 올해부터 5조1138억원으로 54% 수준 늘어날 것으로 전망된다. 덩달아 종부세 대상자도 28%가 더 늘어날 예정이다.

이처럼 종부세가 크게 오르는데 이견은 없는 상황이다. 만일 주택 1채를 소유할 경우 종부세는 소폭 오름세가 있겠지만 문제는 조정대상지역에 부동산 2채 이상을 갖고 있거나 비조정대상지역에서도 3가구 이상 보유하고 있다면 세울이 최대 6%까지 폭증한다.

사실상 "집을 1채만 보유하고 모두 팔라"는 정부의 압박에 '기본권 침해'라는 우려의 시각도 커지고 있다. 미국이나 일본, 독일 등은 거주용 부동산에는 누진세를 적용하지 않고 있다. 이는 부동산 가격이나 보유수에 상관없이 같은 종부세율을 적용하고 있어 국내 해당 주택보유자들의 반발이 예상되는 대목이다.

실제로 일부 법조인들은 "부동산 대책에서 시세반영 비율, 상승폭, 과세표준 모두 재산권을 침해했다"고 판단, 위헌소송을 제기한 상태다. 국민의힘 부동산시장정상화특위 위원장 송석준 의원도 "문재인 정부의 부동산 정책 관련 입법이 국민의 기본권을 심각하게 침해하며, 4년 임대계약 보장, 임대료 인상률 5%를 규제한 임대차 3법 또한 모두 위헌"이라 비판했다. 이에 국민들을 상대로 헌법소원 청구인단을 모집하고 있고 헌법 소원을 추진하겠다는 계획이다.

하지만 무조건 세금이 올라가는 것만은 아니다. 오히려 종부세가 줄어드는 가구도 있다. 주택 1채만 5년 이상 소유하면서 60세 이상이라면 최대 80%까지 감면해 준다. 기존에는 공동명의인 소유의 주택 12억원에 대해 세금 공제를 받을 수 있었는데, 이를 9억원 이하의 단독 명의로 돌리면 공제를 받는데다, 추가로 고령자 공제까지 받게 돼 세금 혜택은 더 유리할 것이란 분석이 나온다.

게다가 앞으로 쉽게 집을 사고 팔지 못하도록 양도세도 크게 증가한다. 첫 주택을 구입한날로부터 1년만에 샀다가 되팔경우 차익의 70%를, 2년안은 60%까지 각각 높은 세금을 부담해야 한다. 결국 정부는 거주목적이 아닌 단기성 투기 목적으로 '사고 파는' 대상자들을 압박해 다주택 보유를 줄여보겠다는 의지로 해석된다.

조정대상지역에 2채 이상 보유한 다주택자들에게도 양도세 증과세율이 커질 예정이다. 지금까지는 기본 세율에 10-20%만 더 내면 됐었는데 앞으로는 이 기본세율에다 10%를 얹어 20-30%로 높아지게 돼 부담은 커질 것으로 보인다. 이에 따라 오는 6월 1일부터 적용되기에 앞서 5월까지는 다주택자들의 매물이 일시적으로 쏟아질 가능성이 있어 보인다. 그렇게 될 경우 그칠줄 모르는 수도권 '집값 폭등'이 주춤거리면서 다시 하향곡선을 그릴수도 있다.

여기다 정부가 내년(2022년)까지 전국 전세시장 안정을 위해 11만4천 가구 임대주택을 공급하겠다고 지난해 12월 19일 홍남기 경제부청리가 서민·중산층 주거안정 대책을 내놨다. 이후 22일에는 올해 46만호 주택 공급대책 추진을 잇단 발표했다. 이 가운데 특히 아파트 기준 31만9000호를 공급해 주택시장 안정을 돌리겠다는 게 이번 정부의 전략이다.

현재 국내 전세시장은 다소 진정될 기미는 보이고 있지만 매매시장은 여전히 상승세를 보이고 있다. 정부의 이런 다각적 부동산 안정대책에 집값 하락에 대한 가격조정이 있을수도 있다. 벌써부터 강도높은 세금 압박에 쏟아지는 공급물량 대책에 귀를 기울이며 다주택 보유자들은 '팔지 말지'를 놓고 눈치 작전이 한창이다.

올해부터는 분양권도 주택 수에 포함하기로 했다. 그동안 주택 1채와 아파트 분양권 등 둘다 갖고 있는 상황에서 주택을 한번 팔아도 양도세를 내지 않았다. 하지만 새해 1일부터 새로운 분양권을 취득 했다면 주택 수에 포함돼 양도세가 크게 오른다. 다만 가족이 늘어 큰 주택으로 이사하기 위해 '1주택 1분양권'을 소유할 경우 정부는 이에 대한 세금을 부과 하지 않기로 특례법을 적용했다.

특히 무주택자들의 매매는 물론 전·월세 계약의 경우 내년 6월부터 지자체에 30일 안에 신고를 의무화 했다. 신고하지 않거나 허위로 신고하면 과태료가 부과된다. 주거용 오피스텔 등이 포함 되지만 고시원, 기숙사 등 전입 신고를 못하는 불가피한 주거는 제외된다.

또한 청약 가능한 소득 기준도 완화 했다. 민영 주택에 신혼부부 청약을 넣을 경우 혼자일경우 월평균 소득의 140%, 맞벌이는 160% 이하로 완화된다. 이를 금액으로 환산할 경우 외벌이 부부는 613만원 이하, 맞벌이는 701만원을 넘지 말아야 한다. 즉, 신혼 특별공급으로 집을 사려면 701만원 이하의 월소득만이 가능하다는 말이다. 이같이 확대폭을 넓히긴 했지만 "아직도 소득기준이 너무 낮고 엄격하다"는 무주택자들의 불만에 "월소득 기준을 많이 확대 했다"는 게 정부 측 입장이다.

공동주택 공시가격과 관련해서도 아파트는 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시가격이 시세의 90%로 맞춰질 예정이다. 우선 아파트의 공시가격 단계별 상승은 2023년까지는 70% 오른뒤 그 다음부터 매년 3% 씩 올라 2030년 90%까지 끌어 올리겠다는 방침이다. 이에 따라 국민들의 재산세, 종부세 부담이 커질수 밖에 없는 상황이라 올해부터 3년 동안 1가구 1주택 보유자에 한해, 공시가격 6억원 이하의 주택 재산세율을 일부 낮춰주는 방안을 확정했다.

그런데도 서울에서 6억원 이하 주택은 거의 찾아 볼수 없을 정도여서 실효성이 아주 낮을 것이란 지적이 일고 있다.
/유성원 기자

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유성원 기자 yswgogoad@naver.com 다른기사 보기