우주에서 지구라는 별을 가까이에서 보면 그 속에 부동산이 보인다. 요즘은 부동산 하면 다들 아파트라는 부착물 즉 주택을 부동산의 실체로 착각하는데 실제로 국가에서 인정해주는 재산은 토지 즉 지구의 본질인 토지, 그 자체이다.

단지 우리나라에서는 아파트가 삶의 편안함을 위해 주거공간으로 많이 건설하다보니 모든 재산중의 재산으로 거듭나 이제는 당당하게 부동산으로 인정을 받게 되었다. 우리나라에서는 정말 아파트의 가치가 높다.

그러다 보니 아파트의 값이 오르고 내리는 것이 곧 부동산의 전부가 된 것처럼 인식되고 있지만 사실 아파트값이 오르고 내리는 것이 아니라 아파트가 깔고 있는 지구의 본질인 토지가 오르고 내리는 것이다.

아파트란 공동주택 양식의 하나로써 5층 이상의 건물을 층마다 여러집으로 일정하게 구획해 각각의 독립된 가구가 생활할 수 있도록 만든 주거 형태이다. 어떤 경우에 이 공동주택이 필요한가? 이유는 공업이나 상업 등 도시발달로 인해 인구가 갑자기 많이 모여들면 편안한 주거공간을 제공하기 위하여 좁은 곳에 많은 양의 주거공간을 확보하기 위하여 필요한 주택의 형태이다.

최초의 주상복합 형태는 2000년전 로마에서 탄생되었는데, 로마시대에는 급여생활자 이른바 정규직이 가장 많이 탄생되었고, 월급으로 돈 즉 화폐가 많이 유통되면서 각국의 사업가들이 로마로 벌떼처럼 몰려들었다.

당연히 상업이 번성할 수 밖에 없었으며, 그에 따라 인구가 늘어나자 건물들은 점점 위로 치솟았다. 인구밀도가 높아지면 주거에 용이할 만한 토지가 점점 줄어든다. 그래서 로마의 토지주들은 주상복합 아파트를 짓게 되고 월세를 받기 시작한 것이다.

이것이 아파트의 시초이며 1층은 상가, 2층 이상은 주택으로 구성되었다. 이미 2000년 전 로마시대에 8층짜리 주상복합 건물이 들어섰다는 사실이 놀랍지 않은가? 부자들이 서민들에게 월세를 받기 위해 지었으며 토지주들은 좋은 단독주택에서 살았었다. 그시대 아파트는 서민들이 살아가는 주거지였다.

그 후 영국에서 산업혁명이 일어나자 대거 등장하게 된 신흥공업도시에 일자리를 찾아 농민들이 몰리면서 심각한 주택난이 발생하게 된다. 이때 이미 지하 단칸 셋방이 등장했으며 그로 인해 근대적 아파트가 영국에서 탄생하게 된다.

하지만 이때의 아파트는 항상 비가 오락가락하는 영국기후로 인해 워낙 습하고 축축한데다 햇빛조차 들지 않고 상하수도 설비가 미비해 비위생적이었다. 그로 인해 콜레라와 페스트, 폐렴 등 각종 전염병이 창궐해 수많은 목숨을 앗아가게 되자 지금의 일조권과 상하수도법 등 양질의 도시계획이 시행되면서 건축법이 생겼고 이것이 도시계획의 시초이다.

산업혁명이 일어날 당시 영국이 세계를 지배했지만 그때까지도 산업 발달은 느린 상태였다. 석탄 같은 연료, 열차 등의 운송수단, 모두 산업의 기초단계 수준이었다. 유럽이나 서양의 개발은 200~300년 사이에 서서히 발전하면서 모든 도시에는 거의 단독주택이 다수를 차지하고 있었다.

그러나 근대 우리나라의 발전속도는 달랐다. 30~40년 만에 그 발전 수치를 앞서게 된다. 세계 어느나라보다 짧고 빠른 시간 내에 아파트 문화를 발전시켰다. 유럽이나 미국 일본 등 다른 선진국들의 발전 속도보다 약 100년~200년 정도 압축하여 발전하다 보니 짧은 시간 내에 공업도시로 사람들이 몰려들었다. 그야말로 산업혁명을 우리 스스로 일으켜 세운 대단한 나라라 할 수 있겠다.

대가족 중심의 구조였던 우리나라는 60~70년대 당시 한 가족의 자녀들이 7~8명 정도로 많았었고 늘어나는 인구들과 함께 대다수의 국민들이 산업혁명에 투입되어 도시로 몰려들면서 도시화가 급속히 진행되면서 아파트 주거문화가 시작된다.

중화학공업, 조선, 전자, 철강, 자동차 산업 등 산업기반이 발전하고 여러 산업들이 활성화 되면서 다들 서울로 수도권 또는 지방은 부산, 대구, 대전, 광주, 전주, 청주 도청소재지로… 그리고 기업도시인 포항, 울산, 구미, 거제, 마산, 창원으로… 농촌의 많은 인력들이 대거 몰려들면서 영국처럼 산업혁명이 일어나고 아파트가 등장하기 시작한 것이다.

우리나라에 여러 서양의 문물이 전파되면서 주거문화도 많이 바뀌었다. 마당 문화가 거실에 접목되고, 커튼과 침대, 주방 싱크대 등 편리하고 발전된 가구들이 주거문화를 구성하면서 한국적인 아파트가 탄생했다.

아파트 문화는 점차 번창해 나갔으며 현재 압구정 현대아파트는 초창기보다 약 80배 정도 오른 상황이다. ‘사람은 낳으면 한양으로 말은 제주도로 보내라’는 말이 통용되었듯이 서울을 비롯한 5대 광역시로 인구가 몰리다보니 모두가 아파트, 아파트 노래하는 명실공히 아파트 공화국의 시대를 살아가고 있는 것이다.

영지R&D부동산투자연구소 김영표 대표 onekiller78@