[공공투데이 서울=강문정 기자] 경제가 호황이든 불황이든 무관하게 부동산에 대한 사람들의 관심은 늘 뜨겁다.
"뉴가 그러는데...조만간 어느 곳이 개발된다고 하더라"
이 말만 듣고 혹해 이것저것 알아보거나 과감하게 무작정 투자부터 하려는 사람이 늘 존재한다. 그리고 이런 사람들을 타깃으로 개발 호재를 미끼로 임야나 맹지 등 수만평을 통으로 사들여 개인 분할(필지 등록)이 되지도 않는 토지를 쪼개, 비싼 가격에 팔아 치우고 잠적하는 수법의 기획부동산을 본지가 기획 보도했다.

기획부동산 사기는 당한 후 오랜 시일이 지나서야 사기를 당했다고 눈치채는 경우가 허다하다. 심지어 사기를 당했는지도 모르는 경우까지 있어 정확한 지식이 없으면 당하기 쉽상이다. 많은 사람들이 부동산 사기에 대해 경계하고 있는데도 기획부동산 피해 사기는 끊이지 않고 있다.

기획부동산이란 일정 규모의 부동산을 매입한 후에 이를 소규모로 분할해 분양하는 방식으로 일명 '분할 분양'을 말한다. 즉 개발 가능성이 작은 토지를 매수한 후, 허위과장 광고나 기타 다양한 방법을 동원해 소비자에게 고가로 분할 분양하여 부당한 이득을 취하는 방식을 말한다.

개발이 어려운 토지를 싼 값에 매입한 후, 여러 사람에게 높은 가격으로 쪼개 파는 수법이 대부분이다. 실제로 용도가 보전녹지지역인 토지나 간척지 일대 토지는 보통 개발행위를 할 수 없는데, 마치 개발 할 수 있는 것처럼 속여서 시세보다 10배 이상의 가격으로 팔아 폭리를 취한다.

지난해 10월 A씨는 우리경매 계열 기획부동산의 광주지사 사무실에서 이 같은 설명을 듣고 서울 도봉구의 한 임야 지분 330㎡를 1,290만원에 매입했다. 하지만 이 땅은 개발제한구역·문화재보호구역·보전산지·비오톱1등급으로 지정된 북한산국립공원 부지였다. 고지대에 위치해 진입로도 확보되지 않았다. 업체가 호재로 언급한 K팝 전문 공연장은 창동역 주차장 부지에 들어서기로 한 ‘서울 아레나’로 추정된다. 이 임야와는 거리가 직선으로 4㎞ 정도이며 그 사이에는 주거지와 산자락이 껴 있다.

광주지검은 이 토지 판매에 대해 사기라고 판단하고 지난 10월16일 우리경매의 황모 회장, 노모 총괄사장, 박모 지사장을 구속 기소했다.

이런 기획부동산 사기를 막기위해서는 국토해양부 등이 제공하는 다양한 토지 관련 정보시스템을 활용해서, 공적장부 등을 확인해 실제 개발할수 있는 토지인지의 여부를 반드시 확인해야 한다.

이런 '토지이용규제정보시스템'에서는 '용도지역, 지구 등의 지정 현황'과 '개발행위 제한 내용','토지이용계획 열람' 등 을 확인 할수 있다. 또 '한국토지정보시스템'에서도 '지적도(임야도) 등본 열람'과 '토지이용계획 열람' 등이 확인 가능하다. 그리고 '산지정보시스템' 역시 '필지정보(주소,면적,경사도,지형 등)'와 '위치정보','산지전용 인허가정보' 등이 확인 가능하다.

확인되지 않은 개발계획을 제시하며, 곧 땅값이 크게 오를 것이라고 소비자를 호도해 충동계약을 유도하는 사례도 많다. 해당 토지가 지자체가 추진 중인 개발계획과 직접 관련 있는 것처럼 선전하거나 확정되지 않은 개발계획을 마치 확정된 것처럼 과장한다.

지난 2010년부터는 2018년 동계올림픽이 열린 평창이나 인근의 원주, 세종시 행정기관 이전 지역을 중심으로교통망 확충계획 등을 허위 과장하여 토지 사기 사건이 많았다. 지금은 제주도, 인천과 평택, 양평 등의 항만도시 및 휴양지 등을 골라 다양한 형태의 기획부동산이 생겨나고 있다. 특히 제주도는 중국 등 해외에서도 투자 가치를 인정 받으면서 관심이 높아지자 기획부동산 사기도 급증해 지자체는 골머리를 앓고 있다.

반드시 지자체의 도시.도로계획 담당부서에 문의해 분양업체가 제시하는 개발계획에 대한 정보를 확인해 보는것이 좋다. 무엇보다 현지를 방문해서 부동산 현황을 직접 보고 사실관계를 파악하는 것이 중요하다. 현지의 공인중개사와 문의 해 보는 것도 좋지만 이마저도 자칫 '짜고 치는 고스톱'에 넘어 갈수도 있어 그리 좋은 방법은 아니다.

기획부동산은 실증할 수 없는 내용으로 교통사정.거리 등을 표현하거나, 터무니 없이 높은 수익성을 내세워 소비자를 현혹하기도 한다. 실제 ‘00IC 1분 거리’광고를 했지만, 사실은 18km 거리로 시속 70km로 달려도 15분 이상 소요되는 사례가 빈번하다. 또 '3-4년내 투자가치 200%','전원주택지 시세 60%' 광고처럼 확인되지 않은 수익성과 시세차를 내세우는 경우도 많다.

이럴 경우 우선 대상 토지의 정확한 지번을 파악하고 현장답사를 해서 교통사정, 공시지가 등을 확인하는 것이 좋다. 뿐만 아니라 지도 로드뷰, 네이버 지도, 구글맵스 등을 통해서도 어느 정도 접근성, 현지 현황등을 파악할수 있다. 개별 공시지가는 민원24 사이트나 한국토지정보시스템에서 확인해 보는게 좋다. 다만 현장 방문이 어려우면 인터넷, 전화로 최대한 정확한 정보를 확인하는 노력이 필요하다.

부동산중개업 무자격자가 세무서에 컨설팅으로 등록한 후 부동산 매매.임대차 등을 알선 하거나 부동산 관련 건축.토목업자가 마치 투자개발회사라도 된 것처럼 부동산 거래를 알선하는 경우도 있다. 그러나 이처럼 공인중개사 자격 없이 컨설팅, 투자개발을 가장해 부동산 중개 영업을 하는 것은 모두 불법이다. 이들 무자격자들은 대부분 분양 후 사업장을 폐쇄하거나 법인을 바꾸기 때문에 피해 발생시 구제하기 쉽지 않다.

이를 사전에 방지하기 위해서는 해당 법인의 법인등기부등본을 열람해서, 법인 설립일이나 소재지 변경사항을 확인해야 한다. 신생 법인이거나 소재지가 수시로 변경된 경우에는 각별히 주의할 필요가 있다. 법인 등기부 등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람할수 있다. 참고로 등록된 중개업자인지 확인 하려면 공인중개사에게 신분증을 제시 해 줄것을 요구해서 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증과 대조해 볼 필요가 있다.

또 현장 확인 없이 기획부동산의 권유만으로 토지를 매입했는데, 공유(공동) 지분으로 등기가 되어 있어 토지 이용이 어려운 사례도 있다. 따라서 계약 할때 계약서에 소유관계 등이 '개인 분할 필지가 가능한지'를 반드시 확인 해야 한다. 개인 분할 등록과 소유권을 갖지 못하고 공동 소유권으로만 등록이 될수 있어 이런 함정을 노린 업주들이 다반사다. 지방자치단체에서는 '수십명이든, 수백명이든' 공동 명의로 등록이 가능하다는 허점을 노렸다. 이는 개인 필지로 등록을 하는 것처럼 일단 속여 비싸게 판 뒤 뒤늦게 공동 명의로 등록 하고 잠적하는 수법이다.

서울 양천구 목동에 거주하는 52세의 남성 이모씨는 "일간지 광고신문를 보고 현장을 답사한 뒤, 개인 가분할 된 도면을 보여주고 2필지를 선택해 1억 6천만 원에 구매했다" 면서 "그런데 대신 등록까지 해준 경기토지개발공사 라는 법인 기획부동산이 2달 뒤쯤, 집으로 보낸 등기필증이 '개인 등록이 아닌 102명의 공동 명의로 등록된 등기필증' 을 받아 황당했고 그제야 사기를 당한 사실을 알게 됐다" 고 겸험담을 털어놨다. 그 뒤 이 기획부동산 업체는 법인을 해지하고 잠적해 연락이 되지 않고 잇다.

이런 사실에 대해 경기도 관할 지차체의 해당 공무원을 찾아 말했지만, 이 관계자는 "(수백명의) 공동 명의로 등록하는 것은 법적인 테두리안에서 합법적인 등기 등록이다. 안타깝지만 구청이 법적으로 해결 할 방법이 없다" 며 "관할 사기최로 경찰서에 선고할 것" 을 당부했다.  이런 허점을 노려 기획부동산은 날로 기승을 부리고 있다. 가급적 변호사 등 전문가의 자문을 받아 보는 것이 확실한 방법이다.

국토교통부 관계자는 4일 공공투데이와 전화인터뷰에서 기획부동산 사기 예방과 관련 "무엇보다 평소에 과도한 수익률을 보장하는 토지나 건물 매입 권유가 있을 경우에는 해당 법인이나 대상 토지의 현황 등에 대해 꼼꼼히 확인하는 태도가 필요하다" 면서 특히 "개인 소유로 등기필증이 가능한 부동산인지 반드시 관할 구청에 등기를 떼어 확인해 볼 것"을 당부했다.

이어 그는 "기획부동산 관련 과장, 부당 광고 모니터링을 강화하는 등 소비자 피해가 최소화 되도록 노력하고 있다" 고 덧붙였다.

/강문정 기자

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강문정 기자 kmj@publictoday.co.kr 다른기사 보기