[공공투데이 서울=유성원 기자] 전날 정부가 전월세 전환율을 낮추기로 발표 했다.
정부가 발표한 이 계획은 한 마디로 현재 상황에서 세입자 입장에서는 월세를 내게 될 경우의 부담을 줄이고, 집주인 입장에서는 월세가 전세의 매력적인 대체가 되지 않도록 하겠다는 보완책이다.
전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 때, 그러면 '월에 얼마를 받는 것이 맞느냐'에 대한 비율인데 현재 법정 비율은 4%이다.
기준금리에 3.5%를 더하는 것이 현행 법정 비율이기 때문에 4%가 되는 건데, 정부가 앞으로 그 더하는 비율을 2%로 낮출 예정이다. 그러면 지금 기준금리로 2.5%가 된다.
예를 들어서 6억 원짜리 전세에서 이른바 '반전세'로 돌려서 3억 원만 보증금으로 남기고 3억 원에 대해서는 월세로 돌려받게 된다.
그러면 법정 전월세 전환율로 봤을 때 지금은 월에 100만 원을 받을 수 있다. 하지만 새 법정 전환율을 적용한다면 세입자는 매달 62만 5천 원만 내면 되는 것이다.
이렇게 법정 전월세 전환율을 바꾸는 것은 법 밑에 있는 시행령만 바꾸면 되는 것이라서 국회에서 심사를 받고 의원들의 투표를 거칠 필요가 없다.
정부가 바꾼다 하면 바로 바꿀 수 있는 부분이라서 오는 10월부터 이렇게 시행한다는 계획이다.
사실 지금까지는 시세와 함께 집주인과 세입자가 함께 참고하는 기준 성격이 강했다. 당초 2년마다 올릴 수 있는 임대료의 상한이라는 것 자체가 없었기 때문이다.
전세를 받다가 월세나 반전세로 돌리는 경우에 집주인 입장에서는 "우리 동네 시세로 이 정도면 살겠다는 사람이 있겠지", 세입자는 "이 집에 살려면 이 정도는 주던데" 이런 것을 서로 추산해서 거래가 성사될 때의 참고 기준 같은 것이었다.
그런데 이제 사실상 4년 임차가 보장되면서 중간 시점인 2년 이후에 올릴 수 있는 임대료의 상한이 강제로 정해졌기 때문에 법정 전월세 전환율이 지금까지보다 훨씬 더 중요해지는 것이다.
앞으로도 4년이 지나고 나서 집주인이 새 세입자를 두겠다고 하면 사실 새 세입자에게는 그때 시세에 따라서 전세든 월세든 받을 것이므로, 그때는 이 개정이 큰 의미가 없을 것으로 보인다.
살던 세입자가 2년을 더 살기로 갱신할 때 집주인이 "그러면 월세나 반전세로 가자" 이럴 때가 쟁점이다.
세입자가 "그럼 전세는 최대 5%까지만 올릴 수 있으니 그걸 월세로 전환하겠다면 지금까지는 당신이 법정 4%까지 주장할 수 있었지만 이제는 2.5%까지만 됩니다" 얘기할 수 있는 근거가 마련 되는 것이다.
정부가 전월세 전환율을 기준금리에 2%만 더하기로 한 것은 그만큼 월세를 시중 은행 이자에 더욱 가까워지게 하겠다는 것이다.
지금 기준금리 0.5%에서 시중 전세대출 금리가 2%대에 가깝게 가겠다는 것이다. 다만, 집주인에게는 은행은 지지 않아도 되는 부담이 여러 가지 있다.
이를테면 보유세는 물론이고요, 집에 하자가 있으면 고쳐줘야 한다. 그런 것까지 감안해서 '전세대출 이자랑 똑같이 해'라고는 못하겠지만 기준금리에 2% 더하는 수준까지만 허용해준다는 것이 새 시행령이다.
지금은 상당히 희귀한 경우이기는 한데요, 반대의 경우에는 임대차 갱신 시점 현재가 아니라 2년 전 시세를 참고하라는 것이 국토부의 얘기다..
전월세 전환율은 전세를 월세나 반전세로 돌리는 경우만 해당된다. 월세를 전세로 전환할 때는 명확한 법정 기준은 사실 없다.
집주인이 이 새 시행령을 보고 지금 세입자에게 한 번 더 갱신해 주는 것도 의무가 됐고, 그렇다고 월세 비중을 늘리자니 그것도 적게 받게 된 것 전부 다 전세로 돌리게 되면, 요즘 우리 집 주변의 시세에 맞춰서 받을 수 있나 생각할 수도 있다.
그런데 이 경우에도 지금 시세가 아니라 2년 전 전세 시세로부터 최대 5% 상한을 기준으로 집주인과 세입자가 협의해서 새 전세가를 정하라는 것이 국토부의 해석이다.
만약에 세입자와 집주인과 반전세나 월세를 서로 합의하에 요새 시세 전세로 전환했더라도 나중에 세입자가 "아무리 생각해봐도 좀 억울하다" 하고 부당이득반환소송 같은 것을 제기한다면 "집주인이 불리하다. 2년 전 전세 시세 플러스 5% 선에서 전세로 바꾼 것이 아니라면"이라고 국토부는 해석하고 있다.
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